Vermietest du für kurze Zeiträume Zimmer oder Gebäude an Messebesucher, Monteure oder Feriengäste, ist die Frage nach der Umsatzsteuer ein wichtiges Thema.
Denn die steuerliche Behandlung kurzfristiger Vermietungen ist komplex und lässt sich pauschal nicht in einem Satz beantworten.
Wir haben für dich recherchiert und sagen dir, was kurzfristige Vermietung bedeutet, wann eine kurzfristige Vermietung mehrwertsteuerpflichtig ist und welcher Steuersatz anfällt.
So kannst du auf lange Sicht deine Finanzen besser planen und sicher sein, rechtlichen Vorschriften zu entsprechen.
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV)?
Du kannst Einkünfte aus vermieteten und verpachteten Gebäuden und Gebäudeteilen generieren.
Vermietung und Verpachtung
- Bei einer Vermietung stellst du deine Räume zur privaten Nutzung zur Verfügung.
- Bei einer Verpachtung gestattest du dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in deinen Räumen. Er darf somit Einkünfte erzielen.
Einkünfte
Unter Vermietung und Verpachtung fallen alle deine Einnahmen aus unbeweglichem – immobilem – Vermögen. Dazu zählen
- unbebaute und bebaute Grundstücke
- unmöblierte und möblierte Häuser, Wohnungen und Zimmer
- Untervermietungen eines Hauses, einer Wohnung, eines Zimmers
- Ferienwohnungen
- Gewerberäume
- Stellplätze für Kraftfahrzeuge
Hinweis: Sicherheitskautionen deiner Mieter werden erst dann als Mieteinkünfte klassifiziert, greifst du aufgrund von Schäden oder Nichtzahlungen des Mietzinses darauf zurück.
Einkommenssteuer bei kurzfristigen Vermietungen
Grundsätzlich fallen alle entgeltlichen Gebrauchsüberlassungen unbeweglicher Vermögen unter § 21 Abs. 1 Einkommenssteuergesetz (EStG).
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 1994 ist das Rechtsverhältnis der Parteien zueinander dabei unerheblich. Der entscheidende Faktor liegt auf wirtschaftlichen Gesichtspunkten.
Für deine Steuererklärung benötigst du die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Dabei musst du diese gemäß dem Zuflussprinzips in dem Jahr angeben, in dem du sie erhältst. Bei einer Überweisung um den Jahreswechsel ist der wirtschaftliche Bezug entscheidend.
Beispiel: Geht die Miete für Januar 2024 am 27. Dezember bei dir ein, musst du sie erst im Jahr 2024 steuerlich kenntlichmachen.
Hinweis: In seltenen Ausnahmefällen gelten Einnahmen aus Immobilienbesitz als Einkünfte aus Kapitalvermögen.
So zum Beispiel unterliegen Ausschüttungen für Anteile an offenen Immobilienfonds der pauschalen aktuell 25-prozentigen Abgeltungssteuer.
Privat oder gewerblich kurzfristig vermieten?
Sowohl als privater wie auch gewerblicher Vermieter musst du deine Mieteinnahmen ab dem aktuell für dich einschlägigen geltenden Freibetrag versteuern.
In der Regel werden kurzfristige Vermietungen unbeweglichen Vermögens als private Vermögensverwaltung eingestuft. Unter Umständen können sie jedoch auch gewerbesteuerpflichtig sein.
Kurzfristige gewerbliche Vermietungen
Dein Finanzamt geht von einer gewerblichen Vermietungstätigkeit aus, sofern zur Vermietung individuelle Umstände hinzutreten, die für eine selbstständige, auf Dauer ausgelegte und auf finanziellen Gewinn ausgerichtete Gebrauchsüberlassung sprechen. Das gilt beispielsweise,
- entspricht deine Tätigkeit in ihrer Organisation einem Beherbergungsbetrieb, Beispiel: Vermietung einer Ferienwohnung
- wechseln deine Mieter besonders häufig
- dient deine Unterbringung der Aufnahme von Zuwanderern
Auch die Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen oder Sälen spricht für eine gewerbliche Vermietung.
Als Inhaber eines Campingplatzes handelst du gewerblich, erbringst du über die reine Platzvermietung von Wohnwagen hinaus weitere essenzielle Nebenleistungen. Beispiele: Strom- und Wasserversorgung, Abfallbeseitigung.
Hinweis: Bei einer gewerblichen kurzfristigen Vermietung wird dir ein Gewerbesteuerfreibetrag in Höhe von 24.500 Euro (Stand: 2023) pro Jahr gewährt.
Gesetzliche Vorschriften
Nicht selbst genutzte Zimmer kurzfristig gewerblich zu vermieten, kann finanziell verlockend sein. Besonders beliebt sind Vermietungen an Feriengäste, Handwerker oder Geschäftsleute.
Hast du deinen Wohnraum zuvor allerdings privat genutzt, musst du selbst bei kurzzeitigen Vermietungen die Wohnung als Gewerberaum bei deiner zuständigen Behörde anmelden.
In Ausnahmefällen darf die Behörde eine gewerbliche Vermietung untersagen. Beispiel: die stundenweise Zimmervermietung in der Nähe eines Kindergartens.
Hinweis: Vermietest du Wohneinheiten mit mehr als insgesamt zwölf Betten, musst du die vor Vorschriften der 2014 in Kraft getretenen Beherbungsstättenverordnung zum Schutz der Gäste einhalten.
Die Grenze zwischen einer gewerblichen und einer privaten kurzfristigen Vermietung ist fließend.
Grundsätzlich wird von einer gewerblichen Zimmervermietung ausgegangen, vermietest du zwar kurzfristig, aber über Jahren hinweg Wohneinheiten, die dir selber nicht als Unterkunft dienen.
Kurzfristige private Vermietungen
In Deutschland werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 32a EStG grundsätzlich mit dem persönlichen Steuersatz über die Einkommensteuer versteuert.
Sobald du mit deinen Einnahmen deinen jährlichen steuerlichen Grundfreibetrag überschreitest, fällt zusätzlich eine Umsatzsteuer an.
Bemessung der Steuerhöhe
Zur Sicherung des Existenzminimums erhältst du wie auch alle anderen steuerpflichtigen Einwohner in Deutschland pro Jahr einen Gesamtgrundfreibetrag von 10.809 Euro (Stand 2023), bis zu dem du deine Einkünfte nicht versteuern musst.
Die Summe beinhaltet auch private Vermietungen. Verdienst du mit deinen Vermietungen von kurzfristigen Unterkünften weniger als 520 Euro im Jahr, musst du diese unabhängig von deinem Gesamteinkommen nicht versteuern.
Wie viel Steuern du von deinen Mieteinnahmen abführen musst, richtet sich nach deinem individuellen Steuersatz.
Zur Ermittlung dienen also nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle deine Jahreseinkünfte – so wie dein Gehalt oder Einkommen.
Mieteinnahmen gelten als Überschuss-, nicht als Gewinneinkünfte. Das heißt, dass du zunächst noch Werbungskosten und Abschreibungen anziehen kannst.
Werbungskosten umfassen dabei nicht wirklich Werbung im klassischen Sinne, sondern Instandhaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen für deine Wohneinheiten. Zu ihnen zählen unter anderem
- Grundsteuer
- Hypotheken
- Gebäudeversicherungen
- Verwaltungskosten
Kosten und Abgaben für die Strom- und Wasserversorgung oder Abgaben für Müllabfuhr sind nur dann abzugsfähig, wenn du sie als Vermieter nicht auf deine Mieter umlegst.
In diesem Falle gehören sie bei deiner Steuererklärung auf deine Einnahmen-Seite.
Abschreibungen kannst du die automatisch mit der Zeit entstehende Abnutzung deiner Wohnungen.
Die Höhe des linearen Abschreibungssatzes ist in § 7 Abs. 4 EstG gesetzlich festgelegt und beträgt abhängig vom Baujahr des Gebäudes zwischen zwei und drei Prozent.
Was von deinem Einkommen nach diesen Abzügen verbleibt, musst du versteuern. Die Spannweite der Steuersätze reicht von 14 bis zu 42 Prozent und wird jedes Jahr neu berechnet.
Mit steigendem Einkommen steigt auch dein Steuersatz. Liegt dieses zwischen dem Jahresfreibetrag und 15.787 Euro, gilt der Eingangssteuersatz.
Es folgt ein progressiver Anstieg in verschiedene aufeinanderfolgende Tarifzonen, ab 62.810 Euro giltst du als Spitzenverdiener und musst den höchsten Satz von 42 Prozent anwenden (jeweils Stand 2023).
Sonderfälle kurzfristiger Vermietungen
- Vermietest du deine Wohneinheit an Angehörige oder Freunde zu einem Preis von weniger als 50 Prozent dermarktüblichen Miete, liegt steuerrechtlich eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung und damit eine Sonderform der Schenkung vor. Entsprechend darfst du gemäß § 21 Abs. 2 EstG auch nur teilweise Werbekosten geltend machen.
- Bewohnst du selbst einen Teil auf demselben Grundstück, auf dem auf die vermieteten Wohneinheiten stehen, musst du für deine Werbekosten die Wohnflächen exakt nach ihrer Größe oder ihrem Nutzungsbereich aufteilen und berechnen.
- Überträgst du dein Gebäude oder Grundstück in das Betriebsvermögen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, gelten deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Betriebseinnahmen. Die GmbH begleicht auf ihre Gewinne den pauschalen Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent sowie im Normalfall eine weitere Gewerbesteuer. Entsprechend musst du deine Einnahmen in diesem Fall nicht über deine eigene Einkommensteuererklärung ausweisen.
- Bist du freiwillig krankenversichert, sind deine Mieteinnahmen im Gegensatz zu Pflichtversicherten sozialversicherungspflichtig. Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus deinem Einkommensteuer-Bescheid.
- Steht am Ende deiner Kalkulation von Einkünften und Abzügen ein Minus, kannst du die Summe mit möglichen anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Dabei handelt es sich fachsprachlich um einen horizontalen Verlustausgleich. Verrechnest du diesen wiederum mit allen anderen Einnahmen und bleibt deine Vermietung ein Verlustgeschäft, kannst du die Summe beim sogenannten vertikalen Verlustausgleich auch von komplett anderweitig erzielten Einnahmen abziehen.
Wie lange ist eine kurzfristige Vermietung?
Die Dauer einer kurzfristigen Vermietung liegt gemäß Abschnitt 4.12.3 Umsatzsteuer-Anwendungserlass bei bis zu sechs Monaten. Dabei kommt es für die Kurzfristigkeit einer
unternehmerischen Vermietung für die Beherbergung von Fremden nicht primär auf die wirkliche Mietdauer an, sondern vielmehr deine Absicht.
Du darfst die Zimmer nicht für einen dauernden Aufenthalt gemäß §§ 8 und 9 Abgabenordnung anbieten.
Kurzfristige Vermietung: Umsatzsteuer
Wann eine kurzfristige Vermietung mehrwertsteuerpflichtig ist, beantwortet dir das Umsatzsteuergesetz (UStG).
Hinweis: Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Umsatz- und Mehrwertsteuer oft gleichgesetzt.
Das Steuerrecht spricht bei Unternehmern ausschließlich von einer Umsatzsteuer und einer Vorsteuer. Die Mehrwertsteuer, die du auf deinen Rechnungen für deine Vermietungen ausweist, ist in fachlicher Hinsicht die Umsatzsteuer.
Die Mehrwertsteuer, die du beim Möbelkauf für deine kurzfristige Mietwohnung begleichts, ist deine Vorsteuer.
§ 4 Nr. 12 UStG regelt Steuerbefreiungen, zu denen unter anderem Vermietungen und Verpachtungen von Grundstücken gehören.
Allerdings werden noch im selben Abschnitt bestimmte Vermietungsleistungen als Ausnahmen bestimmt – wie zum Beispiel
- Vermietung von Wohn- und Schlafräumen durch Unternehmen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden
- Kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen
- Vermietung von Parkplätzen und Garagen, werden diese nicht zusammen mit der Wohnung einheitlich vermietet
- Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen einer Betriebsanlage zugehörige maschinelle Einrichtungen
Das heißt im Umkehrschluss, dass du für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum Umsatzsteuer abführen musst.
Zudem setzt die Ausnahmeregelung von der Steuerbefreiung bei der Vermietung von Räumen und Zimmern neben der Kurzfristigkeit auch eine Überlassung an Fremde und damit Beherbergungszwecke voraus.
Eine Überlassung von Räumlichkeiten aus anderen Gründen erfolgt immer steuerfrei, weshalb auch die Ausnahmeregelung nicht greifen kann.
Beispiel: Eine kurzfristige Vermietung einer kommunalen Mehrzweckhalle ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Eine Ausnahme gilt nur, treten andere wesentliche Vertragsleistungen gegenüber der reinen Raumüberlassung in den Vordergrund.
Online-Vermittlungsplattformen und Ferienwohnungen
- Erzielst du Einkünfte aus einer kurzfristigen Wohnraumvermietung über eine Online-Vermittlungsplattform, unterliegst du grundsätzlich ebenfalls der Einkommens- wie auch der Umsatzsteuerpflicht.
- Auch die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen wird von den Ausnahmen des § 4 Nr. 12 UStG umfasst, so dass du hier in der Regel ebenfalls Umsatzsteuer abführen musst.
Hinweis: In besonders beliebten Touristendestinationen und vielen Kurorten fällt in der Regel eine Beherbergungssteuer auf private Übernachtungen an.
Die Höhe des tageweise kalkulierten Sonderzuschlags wird von der betroffenen Gemeinde festgelegt. Du kannst die Summe an deine Gäste weitergeben. Die Abgabe ist auch als City-Taxe oder Ökosteuer bekannt.
Wie hoch ist die Umsatzsteuer bei kurzfristigen Vermietungen?
Gemäß § 12 Absatz 2 Nr. 2 UStG ist für Beherbergungsleistungen inklusive gängiger Nebenleistungen der ermäßigte Steuersatz von 7 statt 19 Prozent einschlägig.
Einzig deine Gäste zahlen die komplette Umsatzsteuer, du schlägst also auf deine Nettomiete 19 Prozent Umsatzsteuer auf, um den Gesamtbetrag, die Bruttomiete, zu erhalten.
Allerdings müssen für den ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent deine Leistungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Übernachtung von dir unbekannten Gästen stehen.
Sofern du deine Wohneinheiten vergünstig an Familie und Freunde vermietest oder deine Leistungen als Nebenleistung gewertet werden und keinen direkten Bezug zur Übernachtung haben, ist der volle Regelsteuersatz von 19 Prozent einschlägig.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes erstreckt sich diese Regelung auch auf gebührenfrei mit angebotene Stellplätze für Kraftfahrzeuge.
Beispiele:
Nicht steuerbegünstigt sind unter anderem
- kostenpflichtige Verpflegung aus der Minibar
- Gebühren für WLAN-Nutzung oder Bezahl-Fernsehen
- Wäscheservice
- kostenpflichtige Wellnessangebote wie Massagen
- Vermietung von Fahrrädern und E-Bikes
- Hol- und Bringservice vom / zum Flughafen oder Bahnhof
- optional buchbare Ausflüge, Reservierung von Fahrkarten oder Theatertickets
Für all diese Angebote gilt der reguläre Steuersatz von 19 Prozent.
Steuerbegünstigt hingegen werden in der Regel die folgenden Tätigkeiten als unmittelbare Nebenleistungen der kurzfristigen Vermietung behandelt:
- Reinigungskosten für die Mietunterkunft
- Überlassung wesentlicher Textilien wie Bettwäsche und Handtüchern
- Gebühren für genehmigte Haustiere
Grundsätzlich weist du also die kurzfristige Vermietung als Haupt- und sämtliche mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Nebenpflichten mit dem reduzierten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent aus.
In der Regel bist du auch vorsteuerabzugsberechtigt.
Damit hast du das Recht, die vereinnahmte Umsatzsteuer aus deiner Vermietung mit der von dir bereits geleisteten Vorsteuerzahlung aus mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben zu verrechnen.
Bei deiner Umsatzsteuererklärung zieht das Finanzamt dann die Vorsteuer von deiner Umsatzsteuer wieder ab.
Es gibt allerdings eine Ausnahme – und zwar dann, solltest du für dich die Regelung für Kleinunternehmer in Anspruch nehmen.
Keine Umsatzsteuer für Kleinunternehmer
§ 19 UStG regelt die Besteuerung von Kleinunternehmern. Der Gesetzgeber hat diese Vorschrift als Entlastung für Selbstständige, Freiberufler und Kleingewerbe mit einem geringen Jahresumsatz oder -gewinn geschaffen.
Als Kleinunternehmer profitierst du zum Beispiel von einer einfacheren Buchhaltung. Darüber hinaus musst du keine Umsatzsteuer auf deinen Rechnungen ausweisen.
Den Status eines Kleinunternehmers erhältst du, lag der Umsatz deines vergangenen Geschäftsjahres bei nicht mehr als 22.000 Euro und wird er im aktuellen Geschäftsjahr 50.000 Euro aller Voraussicht nach nicht überschreiten.
Solltest du mehrere Wohnungen vermieten, müssen deine Miteinnahmen in ihrer Gesamtheit unterhalb dieser Limits liegen.
Beachte, dass es sich bei den genannten Summen um deine generierten Einnahmen und nicht deinen Gewinn handelt, der in der Regel aufgrund deiner Ausgaben einen geringeren Betrag ausweist.
Doch auch, wenn diese Voraussetzungen auf Dich zutreffen, musst du die Regelung nicht in Anspruch nehmen, es ist lediglich ein Angebot.
Denn Kleinunternehmer zu sein heißt nicht automatisch, dass du keine Steuern abführen musst.
Deine Einkommenssteuer musst du auch als Betreiber eines Kleingewerbes einreichen, sofern sie über dem Freibetrag von 10.908 Euro liegen.
Zudem bist du nicht vorsteuerabzugsberechtigt und kannst somit zunächst bei Ausgaben im Rahmen deiner Vermietungen keine unmittelbaren Kosten sparen.