Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen, Ferienunterkünften oder Monteurzimmern kann eine attraktive Einnahmequelle sein. Doch viele Vermieter unterschätzen die steuerlichen Pflichten – insbesondere die Umsatzsteuer.
In diesem Artikel erfährst du, wann Umsatzsteuer anfällt, welche Ausnahmen es gibt und worauf du achten musst.
Die Kurzzeitvermietung ist in den letzten Jahren mit dem Aufkommen von Plattformen wie Airbnb und VRBO immer beliebter geworden. Aber was genau bedeutet das? Und wie unterscheidet sie sich von der Langzeitvermietung?
Bei der Kurzzeitvermietung wird eine Immobilie für einen kurzen Zeitraum vermietet, in der Regel für weniger als 30 Tage.
Das kann von ein paar Nächten bis zu ein paar Wochen reichen. Sie ist eine gute Option für alle, die eine Unterkunft für ihren Urlaub oder ihre Geschäftsreise suchen, und für Gastgeber, die sich mit der Vermietung ihrer Immobilie etwas dazuverdienen wollen.
Grundsatz: Umsatzsteuer bei Vermietung
Grundsätzlich gilt:
Langfristige Wohnraumvermietung ist in Deutschland in der Regel umsatzsteuerfrei
Kurzfristige Vermietung kann hingegen umsatzsteuerpflichtig sein
Der entscheidende Unterschied liegt in der Nutzung: Wird die Unterkunft ähnlich wie ein Hotel genutzt, fällt in der Regel Umsatzsteuer an.
Wann ist kurzfristige Vermietung umsatzsteuerpflichtig?
Umsatzsteuer wird fällig, wenn:
die Vermietung kurzfristig (tageweise oder wochenweise) erfolgt
wechselnde Gäste untergebracht werden
zusätzliche Leistungen angeboten werden (z. B. Reinigung, Bettwäsche, WLAN)
die Vermietung gewerblich betrieben wird
In diesen Fällen gilt meist der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % auf die Übernachtung.
Wann eine kurzfristige Vermietung mehrwertsteuerpflichtig ist, beantwortet dir das Umsatzsteuergesetz (UStG).
Hinweis: Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Umsatz- und Mehrwertsteuer oft gleichgesetzt.
Das Steuerrecht spricht bei Unternehmern ausschließlich von einer Umsatzsteuer und einer Vorsteuer. Die Mehrwertsteuer, die du auf deinen Rechnungen für deine Vermietungen ausweist, ist in fachlicher Hinsicht die Umsatzsteuer.
Die Mehrwertsteuer, die du beim Möbelkauf für deine kurzfristige Mietwohnung begleichts, ist deine Vorsteuer.
§ 4 Nr. 12 UStG regelt Steuerbefreiungen, zu denen unter anderem Vermietungen und Verpachtungen von Grundstücken gehören.
Allerdings werden noch im selben Abschnitt bestimmte Vermietungsleistungen als Ausnahmen bestimmt – wie zum Beispiel
Vermietung von Wohn- und Schlafräumen durch Unternehmen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden
Kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen
Vermietung von Parkplätzen und Garagen, werden diese nicht zusammen mit der Wohnung einheitlich vermietet
Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen einer Betriebsanlage zugehörige maschinelle Einrichtungen
Das heißt im Umkehrschluss, dass du für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum Umsatzsteuer abführen musst.
Zudem setzt die Ausnahmeregelung von der Steuerbefreiung bei der Vermietung von Räumen und Zimmern neben der Kurzfristigkeit auch eine Überlassung an Fremde und damit Beherbergungszwecke voraus.
Eine Überlassung von Räumlichkeiten aus anderen Gründen erfolgt immer steuerfrei, weshalb auch die Ausnahmeregelung nicht greifen kann.
Beispiel: Eine kurzfristige Vermietung einer kommunalen Mehrzweckhalleist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Eine Ausnahme gilt nur, treten andere wesentliche Vertragsleistungen gegenüber der reinen Raumüberlassungin den Vordergrund.
Online-Vermittlungsplattformen und Ferienwohnungen
Erzielst du Einkünfte aus einer kurzfristigen Wohnraumvermietung über eine Online-Vermittlungsplattform, unterliegst du grundsätzlich ebenfalls der Umsatzsteuerpflicht.
Auch die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen wird von den Ausnahmen des § 4 Nr. 12 UStG umfasst, so dass du hier in der Regel ebenfalls Umsatzsteuer abführen musst.
Hinweis: In besonders beliebten Touristendestinationen und vielen Kurorten fällt in der Regel eine Beherbergungssteuer auf private Übernachtungen an.
Die Höhe des tageweise kalkulierten Sonderzuschlags wird von der betroffenen Gemeinde festgelegt. Du kannst die Summe an deine Gäste weitergeben. Die Abgabe ist auch als City-Taxe oder Ökosteuer bekannt.
Welche Leistungen sind steuerpflichtig?
Wichtig: Nicht alle Leistungen werden gleich besteuert.
Übernachtung: meist 7 % Umsatzsteuer
Zusatzleistungen (z. B. Frühstück, Reinigung): oft 19 % Umsatzsteuer
Das bedeutet: Du musst Einnahmen ggf. aufteilen und unterschiedlich versteuern.
Wie hoch ist die Umsatzsteuer bei kurzfristigen Vermietungen?
Gemäß § 12 Absatz 2 Nr. 2 UStG ist für Beherbergungsleistungen inklusive gängiger Nebenleistungen der ermäßigte Steuersatz von 7 statt 19 Prozent einschlägig.
Einzig deine Gäste zahlen die komplette Umsatzsteuer, du schlägst also auf deine Nettomiete 19 Prozent Umsatzsteuer auf, um den Gesamtbetrag, die Bruttomiete, zu erhalten.
Allerdings müssen für den ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent deine Leistungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Übernachtung von dir unbekannten Gästen stehen.
Sofern du deine Wohneinheiten vergünstig an Familie und Freunde vermietest oder deine Leistungen als Nebenleistung gewertet werden und keinen direkten Bezug zur Übernachtung haben, ist der volle Regelsteuersatz von 19 Prozent einschlägig.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes erstreckt sich diese Regelung auch auf gebührenfrei mit angebotene Stellplätze für Kraftfahrzeuge.
Beispiele:
Nicht steuerbegünstigt sind unter anderem
kostenpflichtige Verpflegung aus der Minibar
Gebühren für WLAN-Nutzung oder Bezahl-Fernsehen
Wäscheservice
kostenpflichtige Wellnessangebote wie Massagen
Vermietung von Fahrrädern und E-Bikes
Hol- und Bringservice vom / zum Flughafen oder Bahnhof
optional buchbare Ausflüge, Reservierung von Fahrkarten oder Theatertickets
Für all diese Angebote gilt der reguläre Steuersatz von 19 Prozent.
Steuerbegünstigt hingegen werden in der Regel die folgenden Tätigkeiten als unmittelbare Nebenleistungen der kurzfristigen Vermietung behandelt:
Reinigungskosten für die Mietunterkunft
Überlassung wesentlicher Textilien wie Bettwäsche und Handtüchern
Gebühren für genehmigte Haustiere
Grundsätzlich weist du also die kurzfristige Vermietung als Haupt- und sämtliche mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Nebenpflichten mit dem reduzierten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent aus.
In der Regel bist du auch vorsteuerabzugsberechtigt.
Damit hast du das Recht, die vereinnahmte Umsatzsteuer aus deiner Vermietung mit der von dir bereits geleisteten Vorsteuerzahlung aus mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben zu verrechnen.
Bei deiner Umsatzsteuererklärung zieht das Finanzamt dann die Vorsteuer von deiner Umsatzsteuer wieder ab.
Keine Umsatzsteuer für KMU
§ 19 UStG regelt die Besteuerung von KMU. Der Gesetzgeber hat diese Vorschrift als Entlastung für Selbstständige, Freiberufler und Kleingewerbe mit einem geringen Jahresumsatz oder -gewinn geschaffen.
Du kannst zum Beispiel von einer einfacheren Buchhaltung profitieren. Darüber hinaus musst du keine Umsatzsteuer auf deinen Rechnungen ausweisen.
Den Status eines KMUs erhältst du, lag der Umsatz deines vergangenen Geschäftsjahres bei nicht mehr als 22.000 Euro und wird er im aktuellen Geschäftsjahr 50.000 Euro aller Voraussicht nach nicht überschreiten.
Solltest du mehrere Wohnungen vermieten, müssen deine Miteinnahmen in ihrer Gesamtheit unterhalb dieser Limits liegen.
Beachte, dass es sich bei den genannten Summen um deine generierten Einnahmen und nicht deinen Gewinn handelt, der in der Regel aufgrund deiner Ausgaben einen geringeren Betrag ausweist.
Doch auch, wenn diese Voraussetzungen auf Dich zutreffen, musst du die Regelung nicht in Anspruch nehmen, es ist lediglich ein Angebot.
Denn Einzelunternehmer zu sein heißt nicht automatisch, dass du keine Steuern abführen musst.
Zudem bist du nicht vorsteuerabzugsberechtigt und kannst somit zunächst bei Ausgaben im Rahmen deiner Vermietungen keine unmittelbaren Kosten sparen.
Kleinunternehmerregelung beachten
Wenn dein Umsatz unter bestimmten Grenzen liegt, kannst du die Kleinunternehmerregelung nutzen:
Keine Ausweisung von Umsatzsteuer
Keine Umsatzsteuer-Abführung
Weniger bürokratischer Aufwand
Aber: Du darfst dann auch keine Vorsteuer abziehen.
Anmeldung und Pflichten
Wenn deine Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist, musst du:
ein Gewerbe anmelden (je nach Umfang)
Umsatzsteuer beim Finanzamt anmelden
Rechnungen korrekt ausstellen
regelmäßige Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV)?
Du kannst Einkünfte aus vermieteten und verpachteten Gebäuden und Gebäudeteilen generieren.
Vermietung und Verpachtung
Bei einer Vermietung stellst du deine Räume zur privaten Nutzung zur Verfügung.
Bei einer Verpachtung gestattest du dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in deinen Räumen. Er darf somit Einkünfte erzielen.
Einkünfte
Unter Vermietung und Verpachtung fallen alle deine Einnahmen aus unbeweglichem – immobilem – Vermögen. Dazu zählen
unbebaute und bebaute Grundstücke
unmöblierte und möblierte Häuser, Wohnungen und Zimmer
Untervermietungen eines Hauses, einer Wohnung, eines Zimmers
Ferienwohnungen
Gewerberäume
Stellplätze für Kraftfahrzeuge
Hinweis: Sicherheitskautionen deiner Mieter werden erst dann als Mieteinkünfte klassifiziert, greifst du aufgrund von Schäden oder Nichtzahlungen des Mietzinses darauf zurück.
Vorsteuerabzug
Auch der Vorsteuerabzug ist bei der kurzfristigen Vermietung zu beachten. Vermieter können die auf ihre Vermietung entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen, sofern sie steuerlich als Unternehmer eingestuft werden. Dies ist der Fall, wenn sie die Vermietung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht ausführen.
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