Du vermietest dein Haus oder deine Wohnung kurzfristig und möchtest wissen, ob du Umsatzsteuer (MwSt.) zahlen musst? In diesem Artikel befassen wir uns mit den umsatzsteuerlichen Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen und geben dir einen klaren Überblick darüber, ob und wie du als Vermieter die Mehrwertsteuer abführen musst.
Kurzfristige Immobilienvermietungen über Plattformen wie Airbnb oder andere Online-Buchungsportale werden immer beliebter. Dies wirft jedoch auch steuerliche Fragen auf, insbesondere in Bezug auf die Mehrwertsteuer.
Es ist wichtig zu wissen, dass du als Vermieter deine Pflichten in Bezug auf die Mehrwertsteuer erfüllen musst, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Dieser Artikel soll dir helfen, die Grundlagen der Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen zu verstehen und deine steuerlichen Pflichten als Vermieter zu erfüllen.
Was ist kurzfristige Vermietung?
Die Kurzzeitvermietung ist in den letzten Jahren mit dem Aufkommen von Plattformen wie Airbnb und VRBO immer beliebter geworden. Aber was genau bedeutet das? Und wie unterscheidet sie sich von der Langzeitvermietung?
Bei der Kurzzeitvermietung wird eine Immobilie für einen kurzen Zeitraum vermietet, in der Regel für weniger als 30 Tage.
Das kann von ein paar Nächten bis zu ein paar Wochen reichen. Sie ist eine gute Option für alle, die eine Unterkunft für ihren Urlaub oder ihre Geschäftsreise suchen, und für Gastgeber, die sich mit der Vermietung ihrer Immobilie etwas dazuverdienen wollen.
Kurzfristige Vermietung: Umsatzsteuer
Wann eine kurzfristige Vermietung mehrwertsteuerpflichtig ist, beantwortet dir das Umsatzsteuergesetz (UStG).
Hinweis: Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Umsatz- und Mehrwertsteuer oft gleichgesetzt.
Das Steuerrecht spricht bei Unternehmern ausschließlich von einer Umsatzsteuer und einer Vorsteuer. Die Mehrwertsteuer, die du auf deinen Rechnungen für deine Vermietungen ausweist, ist in fachlicher Hinsicht die Umsatzsteuer.
Die Mehrwertsteuer, die du beim Möbelkauf für deine kurzfristige Mietwohnung begleichts, ist deine Vorsteuer.
§ 4 Nr. 12 UStG regelt Steuerbefreiungen, zu denen unter anderem Vermietungen und Verpachtungen von Grundstücken gehören.
Allerdings werden noch im selben Abschnitt bestimmte Vermietungsleistungen als Ausnahmen bestimmt – wie zum Beispiel
- Vermietung von Wohn- und Schlafräumen durch Unternehmen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden
- Kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen
- Vermietung von Parkplätzen und Garagen, werden diese nicht zusammen mit der Wohnung einheitlich vermietet
- Vermietung und Verpachtung von Betriebsvorrichtungen einer Betriebsanlage zugehörige maschinelle Einrichtungen
Das heißt im Umkehrschluss, dass du für die kurzfristige Vermietung von Wohnraum Umsatzsteuer abführen musst.
Zudem setzt die Ausnahmeregelung von der Steuerbefreiung bei der Vermietung von Räumen und Zimmern neben der Kurzfristigkeit auch eine Überlassung an Fremde und damit Beherbergungszwecke voraus.
Eine Überlassung von Räumlichkeiten aus anderen Gründen erfolgt immer steuerfrei, weshalb auch die Ausnahmeregelung nicht greifen kann.
Beispiel: Eine kurzfristige Vermietung einer kommunalen Mehrzweckhalle ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Eine Ausnahme gilt nur, treten andere wesentliche Vertragsleistungen gegenüber der reinen Raumüberlassung in den Vordergrund.
Online-Vermittlungsplattformen und Ferienwohnungen
- Erzielst du Einkünfte aus einer kurzfristigen Wohnraumvermietung über eine Online-Vermittlungsplattform, unterliegst du grundsätzlich ebenfalls der Umsatzsteuerpflicht.
- Auch die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen wird von den Ausnahmen des § 4 Nr. 12 UStG umfasst, so dass du hier in der Regel ebenfalls Umsatzsteuer abführen musst.
Hinweis: In besonders beliebten Touristendestinationen und vielen Kurorten fällt in der Regel eine Beherbergungssteuer auf private Übernachtungen an.
Die Höhe des tageweise kalkulierten Sonderzuschlags wird von der betroffenen Gemeinde festgelegt. Du kannst die Summe an deine Gäste weitergeben. Die Abgabe ist auch als City-Taxe oder Ökosteuer bekannt.
Wie hoch ist die Umsatzsteuer bei kurzfristigen Vermietungen?
Gemäß § 12 Absatz 2 Nr. 2 UStG ist für Beherbergungsleistungen inklusive gängiger Nebenleistungen der ermäßigte Steuersatz von 7 statt 19 Prozent einschlägig.
Einzig deine Gäste zahlen die komplette Umsatzsteuer, du schlägst also auf deine Nettomiete 19 Prozent Umsatzsteuer auf, um den Gesamtbetrag, die Bruttomiete, zu erhalten.
Allerdings müssen für den ermäßigten Steuersatz von 7 Prozent deine Leistungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der Übernachtung von dir unbekannten Gästen stehen.
Sofern du deine Wohneinheiten vergünstig an Familie und Freunde vermietest oder deine Leistungen als Nebenleistung gewertet werden und keinen direkten Bezug zur Übernachtung haben, ist der volle Regelsteuersatz von 19 Prozent einschlägig.
Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes erstreckt sich diese Regelung auch auf gebührenfrei mit angebotene Stellplätze für Kraftfahrzeuge.
Beispiele:
Nicht steuerbegünstigt sind unter anderem
- kostenpflichtige Verpflegung aus der Minibar
- Gebühren für WLAN-Nutzung oder Bezahl-Fernsehen
- Wäscheservice
- kostenpflichtige Wellnessangebote wie Massagen
- Vermietung von Fahrrädern und E-Bikes
- Hol- und Bringservice vom / zum Flughafen oder Bahnhof
- optional buchbare Ausflüge, Reservierung von Fahrkarten oder Theatertickets
Für all diese Angebote gilt der reguläre Steuersatz von 19 Prozent.
Steuerbegünstigt hingegen werden in der Regel die folgenden Tätigkeiten als unmittelbare Nebenleistungen der kurzfristigen Vermietung behandelt:
- Reinigungskosten für die Mietunterkunft
- Überlassung wesentlicher Textilien wie Bettwäsche und Handtüchern
- Gebühren für genehmigte Haustiere
Grundsätzlich weist du also die kurzfristige Vermietung als Haupt- und sämtliche mit ihr in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Nebenpflichten mit dem reduzierten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent aus.
In der Regel bist du auch vorsteuerabzugsberechtigt.
Damit hast du das Recht, die vereinnahmte Umsatzsteuer aus deiner Vermietung mit der von dir bereits geleisteten Vorsteuerzahlung aus mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Ausgaben zu verrechnen.
Bei deiner Umsatzsteuererklärung zieht das Finanzamt dann die Vorsteuer von deiner Umsatzsteuer wieder ab.
Keine Umsatzsteuer für KMU
§ 19 UStG regelt die Besteuerung von KMU. Der Gesetzgeber hat diese Vorschrift als Entlastung für Selbstständige, Freiberufler und Kleingewerbe mit einem geringen Jahresumsatz oder -gewinn geschaffen.
Du kannst zum Beispiel von einer einfacheren Buchhaltung profitieren. Darüber hinaus musst du keine Umsatzsteuer auf deinen Rechnungen ausweisen.
Den Status eines KMUs erhältst du, lag der Umsatz deines vergangenen Geschäftsjahres bei nicht mehr als 22.000 Euro und wird er im aktuellen Geschäftsjahr 50.000 Euro aller Voraussicht nach nicht überschreiten.
Solltest du mehrere Wohnungen vermieten, müssen deine Miteinnahmen in ihrer Gesamtheit unterhalb dieser Limits liegen.
Beachte, dass es sich bei den genannten Summen um deine generierten Einnahmen und nicht deinen Gewinn handelt, der in der Regel aufgrund deiner Ausgaben einen geringeren Betrag ausweist.
Doch auch, wenn diese Voraussetzungen auf Dich zutreffen, musst du die Regelung nicht in Anspruch nehmen, es ist lediglich ein Angebot.
Denn Einzelunternehmer zu sein heißt nicht automatisch, dass du keine Steuern abführen musst.
Zudem bist du nicht vorsteuerabzugsberechtigt und kannst somit zunächst bei Ausgaben im Rahmen deiner Vermietungen keine unmittelbaren Kosten sparen.
Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV)?
Du kannst Einkünfte aus vermieteten und verpachteten Gebäuden und Gebäudeteilen generieren.
Vermietung und Verpachtung
- Bei einer Vermietung stellst du deine Räume zur privaten Nutzung zur Verfügung.
- Bei einer Verpachtung gestattest du dem Mieter die Ausübung eines Gewerbes in deinen Räumen. Er darf somit Einkünfte erzielen.
Einkünfte
Unter Vermietung und Verpachtung fallen alle deine Einnahmen aus unbeweglichem – immobilem – Vermögen. Dazu zählen
- unbebaute und bebaute Grundstücke
- unmöblierte und möblierte Häuser, Wohnungen und Zimmer
- Untervermietungen eines Hauses, einer Wohnung, eines Zimmers
- Ferienwohnungen
- Gewerberäume
- Stellplätze für Kraftfahrzeuge
Hinweis: Sicherheitskautionen deiner Mieter werden erst dann als Mieteinkünfte klassifiziert, greifst du aufgrund von Schäden oder Nichtzahlungen des Mietzinses darauf zurück.
Vorsteuerabzug
Auch der Vorsteuerabzug ist bei der kurzfristigen Vermietung zu beachten. Vermieter können die auf ihre Vermietung entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen, sofern sie steuerlich als Unternehmer eingestuft werden. Dies ist der Fall, wenn sie die Vermietung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht ausführen.
Buchführungspflicht
Um als Vermieter alle steuerlichen Pflichten erfüllen zu können, müssen verschiedene Aspekte beachtet werden. Dazu gehört unter anderem die ordnungsgemäße Buchführung, da Vermieter bei der kurzfristigen Vermietung dazu verpflichtet sind, eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung zu führen.
Auch die steuerliche Abgrenzung zur gewerblichen Vermietung muss beachtet werden, da sonst eine andere Besteuerung und zusätzliche Steuern drohen können.
Registrierungspflicht
Darüber hinaus gibt es in einigen Ländern, wie beispielsweise in Deutschland, eine Registrierungspflicht für Vermieter, die ihre Immobilien kurzfristig vermieten. Diese muss beim zuständigen Finanzamt erfolgen und ist in der Regel mit einer meldepflichtigen Gewerbeanmeldung verbunden.
Bemessung der Steuerhöhe
Zur Sicherung des Existenzminimums erhältst du wie auch alle anderen steuerpflichtigen Einwohner in Deutschland pro Jahr einen Gesamtgrundfreibetrag von 10.809 Euro (Stand 2023), bis zu dem du deine Einkünfte nicht versteuern musst.
Die Summe beinhaltet auch private Vermietungen. Verdienst du mit deinen Vermietungen von kurzfristigen Unterkünften weniger als 520 Euro im Jahr, musst du diese unabhängig von deinem Gesamteinkommen nicht versteuern.
Wie viel Steuern du von deinen Mieteinnahmen abführen musst, richtet sich nach deinem individuellen Steuersatz.
Zur Ermittlung dienen also nicht nur die Einnahmen aus der Vermietung, sondern alle deine Jahreseinkünfte – so wie dein Gehalt oder Einkommen.
Mieteinnahmen gelten als Überschuss-, nicht als Gewinneinkünfte. Das heißt, dass du zunächst noch Werbungskosten und Abschreibungen anziehen kannst.
Werbungskosten umfassen dabei nicht wirklich Werbung im klassischen Sinne, sondern Instandhaltungskosten und Erhaltungsaufwendungen für deine Wohneinheiten. Zu ihnen zählen unter anderem
- Grundsteuer
- Hypotheken
- Gebäudeversicherungen
- Verwaltungskosten
Kosten und Abgaben für die Strom- und Wasserversorgung oder Abgaben für Müllabfuhr sind nur dann abzugsfähig, wenn du sie als Vermieter nicht auf deine Mieter umlegst.
In diesem Falle gehören sie bei deiner Steuererklärung auf deine Einnahmen-Seite.
Abschreibungen kannst du die automatisch mit der Zeit entstehende Abnutzung deiner Wohnungen.
Die Höhe des linearen Abschreibungssatzes ist in § 7 Abs. 4 EstG gesetzlich festgelegt und beträgt abhängig vom Baujahr des Gebäudes zwischen zwei und drei Prozent.
Was von deinem Einkommen nach diesen Abzügen verbleibt, musst du versteuern. Die Spannweite der Steuersätze reicht von 14 bis zu 42 Prozent und wird jedes Jahr neu berechnet.
Mit steigendem Einkommen steigt auch dein Steuersatz. Liegt dieses zwischen dem Jahresfreibetrag und 15.787 Euro, gilt der Eingangssteuersatz.
Es folgt ein progressiver Anstieg in verschiedene aufeinanderfolgende Tarifzonen, ab 62.810 Euro giltst du als Spitzenverdiener und musst den höchsten Satz von 42 Prozent anwenden (jeweils Stand 2023).
Sonderfälle kurzfristiger Vermietungen
- Vermietest du deine Wohneinheit an Angehörige oder Freunde zu einem Preis von weniger als 50 Prozent dermarktüblichen Miete, liegt steuerrechtlich eine verbilligte oder teilentgeltliche Überlassung und damit eine Sonderform der Schenkung vor. Entsprechend darfst du gemäß § 21 Abs. 2 EstG auch nur teilweise Werbekosten geltend machen.
- Bewohnst du selbst einen Teil auf demselben Grundstück, auf dem auf die vermieteten Wohneinheiten stehen, musst du für deine Werbekosten die Wohnflächen exakt nach ihrer Größe oder ihrem Nutzungsbereich aufteilen und berechnen.
- Überträgst du dein Gebäude oder Grundstück in das Betriebsvermögen einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, gelten deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Betriebseinnahmen. Die GmbH begleicht auf ihre Gewinne den pauschalen Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent sowie im Normalfall eine weitere Gewerbesteuer.
- Bist du freiwillig krankenversichert, sind deine Mieteinnahmen im Gegensatz zu Pflichtversicherten sozialversicherungspflichtig.
- Steht am Ende deiner Kalkulation von Einkünften und Abzügen ein Minus, kannst du die Summe mit möglichen anderen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnen. Dabei handelt es sich fachsprachlich um einen horizontalen Verlustausgleich. Verrechnest du diesen wiederum mit allen anderen Einnahmen und bleibt deine Vermietung ein Verlustgeschäft, kannst du die Summe beim sogenannten vertikalen Verlustausgleich auch von komplett anderweitig erzielten Einnahmen abziehen.
Wie lange ist eine kurzfristige Vermietung?
Die Dauer einer kurzfristigen Vermietung liegt gemäß Abschnitt 4.12.3 Umsatzsteuer-Anwendungserlass bei bis zu sechs Monaten. Dabei kommt es für die Kurzfristigkeit einer
unternehmerischen Vermietung für die Beherbergung von Fremden nicht primär auf die wirkliche Mietdauer an, sondern vielmehr deine Absicht.
Du darfst die Zimmer nicht für einen dauernden Aufenthalt gemäß §§ 8 und 9 Abgabenordnung anbieten.
